「購入前に見たシミュレーションより、実際の手残りが少ない」「金利や修繕費が上がって、当初の計画とズレてきた」——賃貸経営を続けるなかで、こうした違和感を覚えるオーナーは少なくありません。

収支シミュレーションは、物件購入時に一度作って終わりにするものではなく、固定資産税や金利、修繕費の変化に合わせて定期的に見直すことで、はじめて意味を持つ経営ツールです。

本記事では、収支シミュレーションに必要な項目、経費率や空室率の目安となる一般的な数値、目黒区の物件を例にしたシミュレーションの作り方、精度を上げるための注意点を解説します。

収支シミュレーションとは何か・なぜ必要か

収支シミュレーションとは、家賃収入と管理費・修繕費・税金などの支出を一覧化し、年間でどれだけのキャッシュフローが手元に残るかを試算する作業です。

表面利回りだけを見て「思ったより儲かっていない」と感じる背景には、空室損失や管理委託手数料、原状回復費、固定資産税、ローン返済など、収入から差し引かれる項目を正確に把握できていないケースが多くあります。年に一度でも収支シミュレーションを見直すことで、収益悪化の予兆に早く気づき、対策を打つ余地が生まれます。

収支シミュレーションに必要な項目

まずは、収入と支出それぞれについて、どのような項目を計上する必要があるかを整理しましょう。

区分	主な項目
収入	家賃収入、共益費・管理費収入、礼金・更新料収入（該当する場合）
支出	管理委託手数料、原状回復費、修繕費（設備交換・大規模修繕）、固定資産税・都市計画税、火災保険料・地震保険料、ローン返済額（元金＋利息）、空室による家賃収入の減少

特に見落とされがちなのが「空室損失」です。満室を前提にした収入だけで計算すると、実際の収支とのズレが大きくなります。

経費率・空室率の目安となる一般的な数値

シミュレーションを作るうえで参考になる、一般的な経費率・手数料相場の目安を紹介します。あくまで目安であり、実際の数値は物件の築年数や規模、契約内容によって変動します。

項目	目安
年間の総経費率（家賃収入に対する割合）	15〜20％程度
管理委託手数料	家賃の3〜8％程度（5％前後が目安）
原状回復費（ワンルーム1室あたり）	10万〜15万円程度

なお、築年数が古くなるほど修繕費がかさみ、経費率は上昇する傾向があります。築浅物件のシミュレーションをそのまま数年後にも当てはめると、経費を過小評価してしまう点に注意が必要です。

目黒区の物件で収支シミュレーションをしてみる

実際にどのような数字でシミュレーションを組むのか、目黒区のワンルームマンション（1棟10戸・想定）を例にモデルケースを見てみましょう。Yahoo!不動産のデータでは、目黒区の1Kタイプの平均家賃は12.7万円となっています。この水準をもとに試算します。

項目	金額（年間）	計算の考え方
満室想定家賃収入	1,524万円	12.7万円×10戸×12カ月
空室損失（空室率10％と想定）	△152万円	満室想定家賃収入×10％
実効家賃収入	1,372万円	満室想定家賃収入－空室損失
管理委託手数料（5％）	△69万円	実効家賃収入×5％
その他経費（修繕・保険・税金など、経費率15％で想定）	△206万円	実効家賃収入×15％
ローン返済額（想定）	△600万円	借入条件により変動
税引前キャッシュフロー	約497万円	実効家賃収入－管理手数料－その他経費－ローン返済

この試算はあくまでモデルケースであり、実際の借入条件や物件の築年数、設備投資の有無によって数字は大きく変わります。重要なのは、金額そのものよりも「空室率が5％変わったら」「金利が1％上がったら」といった条件を変えて複数パターンを試算し、収支の変動幅を把握しておくことです。

シミュレーションの精度を上げるための注意点

空室率は保守的に見積もる

満室を前提としたシミュレーションは、実態とのズレが大きくなりがちです。目黒区は賃貸需要が安定しているエリアですが、それでも退去から次の入居までの空白期間は必ず発生するため、5〜15％程度の空室率を織り込んで試算するのが安全です。

大規模修繕・設備更新は「いつか来る支出」として織り込む

外壁塗装や給湯器・エアコンの一斉交換など、毎年は発生しないものの数年に一度まとまった金額が必要になる支出は、年間の平均額に均してシミュレーションに組み込んでおくと、実際の収支とのギャップを減らせます。

金利変動のシナリオも用意する

変動金利で借り入れている場合、金利が1％上昇すると返済額が大きく増え、キャッシュフローを圧迫します。「現在の金利」「1％上昇した場合」の2パターンを用意しておくと、金利環境の変化に慌てず対応しやすくなります。

定期的に実績値で更新する

購入時に作ったシミュレーションを更新せずに使い続けると、実態との乖離に気づけません。年に一度は、実際の家賃収入・経費の実績値でシミュレーションを更新し、当初の計画とのズレを確認しましょう。

シミュレーション結果を賃貸経営に活かす方法

収支シミュレーションで数字を可視化できたら、次はその結果をもとに具体的な改善行動につなげることが重要です。空室率が想定より高い場合はリーシング力のある管理会社への切り替えを、経費率が想定より高い場合は管理委託手数料や修繕費の見直しを検討するなど、シミュレーションは「作って終わり」ではなく、経営判断のたたき台として使い続けることに意味があります。

この点で、毎月の収支報告を通じて実績値とシミュレーションのズレを一緒に確認できる管理会社をパートナーに選べるかどうかは、収支改善のスピードに直結します。

収支シミュレーションの実行支援に強い管理会社を選ぶポイント

• 毎月の家賃収入・経費を明確に報告し、当初のシミュレーションとの差異を確認できるか
• 空室率や賃料水準について、目黒区のエリア特性を踏まえた根拠あるデータを示せるか
• 突発的な修繕費が発生した場合の負担を抑える仕組み（保証プランなど）があるか
• 収入を増やす提案（賃料改善・設備投資）と支出を減らす提案の両方ができるか

まとめ｜収支シミュレーションは定期的な見直しが前提

賃貸経営の収支シミュレーションは、家賃収入だけでなく、空室損失・管理委託手数料・修繕費・税金・ローン返済までを含めて試算することで、はじめて実態に近い数字になります。

経費率15〜20％、管理委託手数料5％前後といった一般的な目安を出発点にしつつ、空室率や金利のシナリオを複数用意し、年に一度は実績値で更新することが、精度の高い収支管理につながります。

シミュレーションと実績のズレに気づいたときこそ、賃料の見直しや管理会社の変更を検討するタイミングです。収支報告の透明性が高く、収入・支出の両面から改善提案をしてくれる管理会社を選ぶことで、シミュレーション通り、あるいはそれ以上の収益を実現しやすくなります。