賃貸管理会社との契約で気をつけること

不動産賃貸経営を行うにあたり、多くの方が管理会社に対して管理委託を行います。この管理会社とは管理委託に関する契約を締結することになりますので、どういった条件で契約を交わすのかが非常に重要なポイントになるでしょう。このページでは契約についての概要や注意点、管理会社選びのポイントなどを紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

賃貸管理会社との契約とは？

管理委託契約書（不動産管理委託契約）とは、賃貸物件や分譲マンションなどの不動産管理を自分で行わず、管理会社に委託するための契約をいいます。この契約には大きく2つの種類があり、1つは賃貸管理会社へ管理を依頼する「一般管理契約」です。もう1つは一括借り上げ管理を委託する「サブリース契約」です。

一般管理契約

一般管理契約は最もスタンダードといえる不動産賃貸物件の管理委託契約です。本来であればオーナーが自ら取り組むべき賃貸管理業務を代わりに行ってくれる契約であり、入居者募集や入居手続きから建物の清掃・修繕、入居者トラブル対応、退去時の手続き、家賃回収などありとあらゆる業務の代行を依頼することができます。多くの不動産会社が賃貸管理業務への対応を行っていますので、実績や評判などを踏まえて業者選びを行うことになります。

一括借り上げ管理（サブリース）契約

一括借り上げ管理・サブリースは、管理会社が不動産のオーナーから物件を一括で借り上げる契約をいいます。オーナーは管理会社に賃貸し、管理会社が入居者に賃貸するという流れになっており、不動産オーナーとしては入居率に関わらず管理会社からの賃貸収入を安定して得られるというメリットがあります。空室に伴う減収リスクをケアできる反面、満室稼働が続いた時により多くの賃貸収入が得られるというリターンが得られませんので、慎重に判断する必要があります。

当サイトでは、管理会社の変更を検討している方のために、入居者へのアナウンスや保証会社の引継ぎを含め、現管理会社との引継ぎを任せられる賃貸管理会社を厳選して紹介しています。なかなか入居が決まらない、サポートが遅いなどの理由により、管理会社の変更を検討している方はぜひ参考にしてください。

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賃貸管理契約時の注意点

契約書の作成

一般的に契約書は作成する側に有利なように作られますので、管理会社が契約書を作成してくれる場合には注意が必要です。また、どのような契約であっても契約書に期間を明記することが一般的です。管理委託に関しても同様で、どの程度の期間この契約内容に基づいて業務を委託するのかを明確に定めておくとよいでしょう。

依頼する業務内容

契約内容で依頼する業務内容を明確にしておくことも非常に重要です。依頼したい業務をきちんと明記しておかなければ、「契約外の業務なので追加報酬を払ってください」などと言われてしまうリスクもあります。契約は契約書に記載されている内容がすべてですので、きちんと隅々まで確認することをおすすめします。

費用を明確にする

この契約に基づいていつ、いくら、何の費用を支払わなければならないのかを必ず確認しておきましょう。よく内容を確認しないまま記名・押印をしてしまった場合であっても、契約書に記載されている費用には支払い義務が伴います。必ず内容を確認し、支払うべきと納得できる費用だけを支払うようにしておきましょう。

解約条件を明確にする

契約の中には「解除できない」もしくは「解除する場合には違約金が発生する」といった条項を定められることがあります。賃貸管理に関しては管理会社の変更をしたくなるようなケースも想定されますので、どういった場合に契約解除ができるかを確認しておきましょう。仮に契約解除ができない契約だとしても、管理移管を見据えた短めの契約期間に設定しておくというのも方法の一つとして考えられます。

賃貸管理会社を選ぶポイント

• 客付け力･･･より多くの賃貸収入を得るためには入居者を集める「客付け力」が非常に重要です。独自ネットワークを持っているなどの強みのある業者がよいでしょう。

• 入居者対応･･･より長く入居し続けてもらうためには入居者に対する対応の品質も重要です。この対応がずさんであればすぐ退去になってしまう恐れがありますので、注意が必要です。

• 入居維持率･･･入居者対応以外にも清掃・修繕や治安など、さまざまな要因で入居維持率は変わってきます。入居維持率を高い水準で維持できる管理会社はより高い収益が期待できるといえるでしょう。

編集チームまとめ

不動産投資を成功させるためには管理会社選びが非常に重要です。管理会社との間では管理委託に関する契約を締結することになりますので、どういった契約内容で締結するのかもしっかりと押さえておきたいポイントです。管理会社選びに失敗すると赤字経営になり本業を圧迫してしまうリスクも大きいため、このサイトのコンテンツを参考に管理会社選びに取り組んでみてください。ほかにも管理会社を変更する方法やよくあるトラブルと対策法なども紹介しています。

賃貸物件の管理会社を変更する方法

賃貸管理会社変更のトラブルを防ぐ方法