賃貸管理のリーシングとは何をする？

不動産賃貸管理においてはさまざまな業務がありますが、このページではそれらの中でも「リーシング」という業務に焦点をあて、その業務内容やメリット・デメリットなどについて紹介・解説していきます。

リーシングとは

リーシングとはもともと商業用不動産の用語であり、物件を借りたいニーズを持つテナントや企業を探したうえで賃貸契約を結ぶプロセスのことを意味していました。しかし近年では居住用・住宅用の不動産においても同様の意味合いで使用されています。ここではリーシング業務の内容について、細分化して解説していきます。

賃貸管理におけるリーシングの内容

調査・分析

オーナーの希望や入居者のニーズをきちんと把握して周辺環境の調査を行います。競合となる物件の情報やその賃料・設備・その他条件などを比較し、その物件における特有の魅力を発見します。日々入手するデータやノウハウをもとに分析や企画立案などを繰り返し、状況によってはリノベーションや設備投資に関するアドバイスも行います。

募集計画

実施した調査や分析をもとに、メインターゲットを定めて募集計画を検討します。学生なのか社会人向けなのか、家族・年配向けなのかなど具体的なイメージを踏まえて物件情報を整理しPRを考えます。メインターゲットを設定すると入居者の属性が揃いやすいので、クレームが起こりにくい・退去しにくいなどの効果も期待できます。

集客活動

募集に関する計画が検討できると、実際に広告掲載や営業活動を行いながら募集活動を進めていきます。きちんと物件情報を伝えるためには広告の露出拡大やパノラマ写真の活用、内見者数や物件閲覧数などのKPIを確認しながらの活動見直しを行っていく必要があります。中にはスケールメリットを活かせるような多店舗展開をする賃貸会社も存在します。

仲介活動

募集活動が実を結び入居者から問い合わせがきたら、迅速に連絡を取りながら内見の案内や契約対応などを進めていくことになります。また、賃貸管理会社や賃貸仲介会社によっては第三者による覆面調査・自主調査を実施しているようなケースもあり、顧客目線に立った業務対応ができているかを厳しくチェックしていることもあります。

当サイトでは、管理会社の変更を検討している方のために、入居者へのアナウンスや保証会社の引継ぎを含め、現管理会社との引継ぎを任せられる賃貸管理会社を厳選して紹介しています。なかなか入居が決まらない、サポートが遅いなどの理由により、管理会社の変更を検討している方はぜひ参考にしてください。

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リーシングと他の業務との違い

入居者募集との違い

入居者募集業務とはただ単に「空室物件に対して入居者を見つけること」を意味します。しかしリーシングは入居者の確保も含め、物件における長期的な収益性も高めるための戦略的な取り組みを意味する言葉ですから、「入居者募集」の方が狭い意味合いになります。さらにほかの違いとして、入居者募集が短期的に入居者を確保するという意味合いを持つのに対し、リーシングでは「トラブルを起こさない入居者かどうかの審査もする」などかなり広い意味を持ちます。

賃貸仲介との違い

賃貸仲介は入居を希望する方と物件オーナーのマッチングをサポートし契約を成立させる業務です。入居希望者に対して物件を紹介したうえで見学や交渉を支援し、契約までのプロセスが円滑に進むようにする役割を担います。賃貸仲介は「契約成立」という結果に対して重きを置く業務になりますが、リーシングは賃貸仲介も含めた広範囲な業務をカバーします。リーシングの場合には「物件の持続的運営と収益向上に寄与する総合的サービス」といえる点が大きく違います。

プロパティマネジメント（PM）との違い

プロパティマネジメントは物件の管理・運営を行う業務のことをいい、オーナーから依頼を受けて物件管理を行うことになります。いわば「賃貸経営の実務代行」がプロパティマネジメントであり、リーシングの場合には客付けの役割や収益化を目指した活動など広範囲までを含めた業務であると定義されます。一方でプロパティマネジメントは「安定的な運営を実現するための手段」という意味合いを持ちますので、この点が明確な違いです。

建物管理（ビルマネジメント・BM）との違い

ビルマネジメントはプロパティマネジメントよりもさらに現場寄りの業務であり、物理的な賃貸物件管理を行う業務のことをいいます。建物の設備管理はもちろん、メンテナンスや清掃・セキュリティ管理などが中心業務となり、物件の安全性や清潔さ・快適さを保つために業務を行います。一方でリーシングは賃貸経営に焦点をあてていますので、実際に行う業務の内容や視点が大きく異なります。

リーシング業務を依頼することのメリット

専門知識や独自のノウハウ

リーシングに対応している業者は、不動産市場についての豊富な知識や経験、独自のノウハウなどを有しています。そのため仮に空室が発生したとしてもすぐに入居者を見つけることができたり、地域特性や賃料相場を踏まえた最適な戦略策定にも対応することができるなど、賃貸経営に関するノウハウ活用が期待できます。

賃貸契約の手続きや法規制

オーナーが自ら賃貸契約に関する手続きなどを行うことは手間がかかるだけでなく、契約内容に不備があると大きなトラブルに発展しかねないリスクがあります。リーシングに対応できるような業者であればこれまでに積み重ねてきた知識や経験なども踏まえ、リスクを最小限に抑えるためのアドバイスや業務提供も期待できるでしょう。

オーナーの負担が減る

リーシング業務は入居者募集や賃貸契約に関する調整、入居の問い合わせへの対応など多岐にわたります。リーシングを外注することにより、オーナーはこれらの業務をしなくてよくなりますので、本業やその他業務などに時間を使えるため日常的な管理業務の負担を大きく軽減することができます。

リーシング業務を依頼するデメリット

仲介手数料が発生する

賃貸仲介会社などにリーシング業務を外注すると、当然ですが費用がかかります。一般的には入居者が決まった段階でオーナーが支払うこと形になっており、賃料一か月相当が相場とされています。コストに対する考え方はオーナーによって異なると思いますが、中には物件の収益率と比較してコストが高く感じてしまうこともあるでしょう。

委託先に左右される

リーシング業務を外注すると、オーナーが自ら物件の運用に関与する機会は大きく減少します。賃料の設定や入居者の選定などといった重要なプロセスをリーシング先に委任することになりますので、オーナー自身が独自の賃貸戦略を持っている場合にはコントロールがしづらくなってしまいます。対応の品質によって大きく結果が左右されますので、業者選びにおける「あたり」「はずれ」があるのではないでしょうか。

リーシングに強い会社の選び方

実績

これはリーシングや賃貸管理会社選びに限りませんが、対象会社の実績を確認することは重要です。賃貸管理会社では、入居率、空室率、実際に管理している物件数・戸数など、具体的な指標を見ながら業者選びを行うとよいでしょう。

エリア、マーケティング知識

賃貸不動産は他のどの業界よりもマーケティングにおける「エリア」の概念が重要です。そのため物件が所在するエリアに関して精通していることが非常に重要です。地域の特性やニーズ、賃料相場などをきちんと把握して物件の魅力を的確に伝えるマーケティング力を持っていることも業者選びの際には注目してください。

ネットワーク

賃貸管理会社がしっかりと入居者募集を行うためには、保有しているネットワークも重要です。より多くの不動産サイトに情報を掲載していたり、法人向けにあっせんができたり、他の仲介業者との連携するなどのネットワークを有していれば、より多くの入居希望者にアプローチでき空室を短期間で埋めることができます。

レスポンスのはやさ

入居者募集にはスピード感も大切です。市場から求められているタイミングで正しく情報が発信できるかどうか、繁忙期・閑散期に応じたアプローチを素早く的確にできるかどうかで結果が大きく変わるためです。オーナーからの問い合わせに対するレスポンスはもちろん、入居希望者からの質問や問い合わせに対するレスポンスのスピードも意識しなければいけません。

編集チームまとめ

賃貸物件の委託管理などを行うにあたっては、業者選びが最重要ポイントといっても過言ではありません。このページではリーシングをテーマに業務内容などを紹介・解説しましたが、本サイトでは他にもさまざまなコンテンツを制作・発信しています。ぜひ隅々までチェックして、ベストな賃貸管理委託先・管理会社選びを実現してください。