管理委託とサブリースの仕組みと違い

賃貸経営を行う上で、賃貸物件をどう管理するかは大切なポイントです。経営の知識やノウハウがない場合は管理会社に任せることになりますが、賃貸管理には管理委託とサブリースという2つの方式があります。ここでは、管理委託とサブリースの特徴やメリット・デメリットについてまとめました。

管理委託とサブリースのメリット・デメリット

管理委託とサブリースはどちらも管理業務を委託するものですが、管理委託はオーナーと入居者が契約を結ぶのに対してサブリースは所有者が管理会社に物件を一括で貸し出してそれを転貸するという違いがあります。

管理委託契約のメリット

管理委託のメリットとしては、管理業務の手間を大きく軽減できるというものです。管理会社はあくまでも管理業務の代行だけを行い、オーナーと入居者が直接賃貸借契約を結ぶことができるためオーナーは家賃を自由に設定できます。家賃収入がそのままオーナーの収入となるため収益性が高く、運用の自由度も高いのがメリットです。契約内容によって委託範囲は異なりますので、自身の希望に応じて選ぶことができます。

管理委託契約のデメリット

管理委託契約は自由度が高い一方で、空き室が出たときは収入が得られないリスクがあります。空き室が長く続けば収入が安定しないだけでなく、毎月の委託管理費用の支払いで収支が厳しくなる恐れがあります。

また、管理は基本的に管理会社に委託できますが、入居者のトラブル対応についてはオーナー自身での対応を求められることがあります。

サブリース契約のメリット

サブリース契約は一括で物件を借り上げる形で空き室リスクなく毎月安定した収入が得られるため、資金計画が立てやすい、収益が見通せるというメリットがあります。

また、一棟まるごとを借り上げてもらうことで管理業務から建物管理まで対応してもらえ、所有者の管理業務の手間が削減できます。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約は入居者と契約するのが管理会社となるため、家賃の設定を管理会社が行うことになります。また、契約時に固定された家賃収入となるため、家賃が上がっても支払われる収入は増えません。

修繕、リフォーム計画にも口を出せず、施工会社も選べないケースもあります。また、途中で契約を解約するのが難しいのもサブリースのデメリットです。高額な解約金を求められることもあります。

【要注意】サブリースの契約の落とし穴

賃料減額リスク

サブリース契約のデメリットの1つは、賃料が自由に決められないという点です。契約時に設定された家賃しか手元に入ってきません。また、契約内容に免責期間があれば、賃料が得られない期間が生じてしまいます。

実際に、サブリース側が賃料減額要求をしてオーナーに支払う賃料が少なくなっていたことに対してオーナーが訴訟を起こした事例がありますが、2003年10月21日の判定ではサブリース契約をすると借地借家法が適用されるため会社側の賃料増減額請求権が認められました。サブリース会社は経済状況や近辺の家賃と比較して不相当となったときは、契約に関わらず賃料が増減できるとの判決が出たのです。オーナーが不利な立場になってしまうことに注意が必要です。

オーナー側からの契約解除が難しい

サブリース契約はオーナー側からの解約が困難だと言われています。これにも借地借家法が関係しており「建物の貸借人による解約申し入れは正当な事由がなければできない」と記されていることが原因です。

実際に、契約期間満了によって契約が終了したとオーナーが主張して建物の明け渡しを求めた事例があります。サブリース会社が毎月利益を得ていることや入居者の利益を考えると建物を使用する必要性があると判断されましたが、その一方でオーナーも毎月サブリース会社から賃料を得ているためオーナーが地震で建物を使う必要性がなく「正当な事由がない」判断がなされました。

サブリースはトラブルが多いため
慎重に検討することが大切

サブリース契約は空き室が出ても安定した収入が得られるのは魅力ですが、決められた家賃しか得られない、自分で家賃設定ができない、自由に解約できない、入居者を選べないなど様々なトラブルが起こっているのも事実です。トラブルを防ぐためのサブリース新法も施行されるなど対策も行われていますが、契約内容やデメリットをしっかりチェックし、慎重な検討の上で信頼できるサブリース会社を選ぶようにしましょう。