賃貸マンションの騒音トラブルで管理会社がとるべき対応

賃貸マンション経営を行っているとさまざまなトラブルが発生します。ここではその中でも特に発生しがちな騒音トラブルについて、発生する原因や想定されるリスク、解決のために必要な対応などを紹介・解説します。

騒音トラブルの原因

賃貸マンションにおける騒音トラブルは、隣の部屋の住人や上の階に住む住人の生活音などを不快に感じて発生します。ここでは不動産の買取や仲介などを行っているAlbaLinkが集合住宅に住んでいる500人を対象に騒音に関するアンケートを実施した結果を紹介します。

足音・ドアの開閉

特に騒音トラブルとして多いのが足音であり、「上の階に住む子どものドタドタ音が響く」「夜中に足音がドスドスとうるさい」などの声があがっています。普通に生活しているうえで発生する足音はお互い様の気持ちを持てると思いますが、特に夜中の足音にストレスを感じている人が多いようです。同じくドアの開閉音にもストレスを感じるパターンがあるようです。力強くドアを閉めると大きい音が出るため、騒音と感じてしまうようです。

話し声

「電話での話し声がうるさい」「夫婦ゲンカをしていて、寝られない」「夜泣きがひどくて飛び起きるほどだった」という声があるなど、話し声に関する苦情も上位にランクインしています。子どもの夜泣き自体はある程度仕方ないといえるかもしれませんが、それが毎日続くと強いストレスを感じてしまうかもしれません。ケンカなどの怒号も聞いていて気持ちいいものではないことから、苦情に繋がりやすいでしょう。

音楽・楽器

大音量でかけられる音楽や楽器の音なども騒音トラブルとしてよく挙げられます。「深夜から朝まで大音量で音楽を流される」「重低音が響く」「夜な夜な大音量でピアノを弾いている」などの声があがっていて、重低音やドラムなどの衝撃音など振動を感じるような場合には耳栓やイヤホンでも防ぐことができないので苦情に繋がりやすくなっています。楽器の音に関しては日中であったとしても下手で気になってしまうようなケースも少なくないようです。

洗濯機・掃除機・テレビなどの家電

壁が分厚くないような賃貸物件の場合、隣の部屋のテレビの音がうるさいという苦情が発生することもあります。洗濯機や掃除機などの生活家電も大きな音を出すことがありますので、隣人の迷惑になってしまうことがあります。テレビでスポーツ観戦などをしていて盛り上がってしまい応援の声がうるさくなってしまうケースやバラエティなどを見ていて笑い声がうるさいケースなど、テレビを見ていることによって間接的に発生する騒音もトラブルの一因になるようです。

お風呂・トイレ・キッチンなどの排水音

お風呂やトイレ・キッチンでは水をたくさん使いますから、その給水・排水の際の音も気になりがちです。いずれも生活するうえで発生するいわゆる「生活音」ではありますが、その時間帯やボリュームによっては苦情に発展する可能性があります。シャワーを使う時間帯や料理をする時間帯が深夜の場合などでは寝ている隣人や上下階の住人に迷惑がかかるかもしれませんので気をつけておく必要があるでしょう。

• 調査対象：集合住宅にお住まいの方
• 調査期間：2022年10月11日～13日
• 調査機関：自社調査
• 調査方法：インターネットによる任意回答
• 有効回答数：500人

当サイトでは、管理会社の変更を検討している方のために、入居者へのアナウンスや保証会社の引継ぎを含め、現管理会社との引継ぎを任せられる賃貸管理会社を厳選して紹介しています。なかなか入居が決まらない、サポートが遅いなどの理由により、管理会社の変更を検討している方はぜひ参考にしてください。

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騒音トラブルで想定できるリスク

入居者が退去してしまう

騒音トラブルの最大のリスクはすでに入居している入居者が退去してしまい空室になってしまうことです。空室が出るとその分収益が減りますので、騒音を出している入居者・騒音で困っている入居者のいずれもが退去しなくていいように間を取り持てることが非常に重要なポイントです。

よくない口コミが出る

入居者の退去リスクに次いでリスクとして考えられることが「悪い口コミが出回ること」です。「あの物件は騒音がある」「騒音トラブルが発生しても対応してくれない」などの評判がまん延してしまうと、今後の入居者募集活動に大きな影響を及ぼす可能性があります。退去が重なったうえに次の入居者がなかなか決まらない状態に陥ってしまうと賃貸経営として成り立たなくなります。

トラブルから訴訟に発展する恐れ

近隣トラブルも大きくなると訴訟に発展する恐れがあります。そうなると先に述べた退去リスクや風評による悪影響はもちろん、オーナーや管理会社としての対応について責任を問われるような可能性もあります。家賃の補償や退去費用の負担など金銭的な負担を求められる恐れもありますので、この点は大きなリスクといえるでしょう。

なぜ騒音トラブルは解決が難しいのか

音の許容範囲が人によって異なる

そもそも「音」は、人によって感じ方が違います。耳の良しあしもありますが、どこまでを生活音と感じ、どこからを騒音と感じるかは人によって違います。入居者の感覚や考え方の違いがある以上「騒音である」と断定することは非常に難しいため、双方で円満な解決がしづらいという状況があります。

規制できない

周辺環境に相当な悪影響を及ぼすレベルの大音量であれば規制対象になりうると考えられますが、近隣トラブルで発生するレベルの「騒音」を規制することは基本的にできません。建物の構造上の問題ももちろんですが、家族構成の違いや生活リズムの違いなどさまざまな要因・背景もあるので、入居者全員に対して等しく規制をすることは現実的ではありません。

騒音元の特定が難しい

音は目に見えず形もありませんし、証拠として残しづらいという性質があります。「この音のはず」という推測ができたとしても確実に証拠として押さえることは非常に難しいです。物的証拠を残すことが難しいので騒音元を明確に特定することができず、要因特定と確実な証拠を押さえることに相当な時間を要してしまうことも少なくありません。

管理会社の怠慢

オーナーや管理会社としては騒音トラブルが発生した時に「面倒だ」と感じるでしょう。しかしだからといって「当人同士で解決してくれ」などと見て見ぬふりをしていては、前述したようなリスクが顕在化してしまいます。騒音トラブルは管理会社の腕の見せ所ともいわれていますので、真摯な対応により入居者の信頼を勝ち取るチャンスともいえます。

騒音トラブル解決のために必要な対応

騒音の状況を確認する

このような騒音トラブルを当人同士で解決できることはまれです。なぜならば互いに「主観」が入り、「うるさくしていない」「うるさい」の水掛け論に発展する可能性が非常に高いからです。第三者が間に入り、客観的に騒音と感じることの確認が対応を進めるうえで非常に重要になってきます。

まずは入居者全員に通知する

騒音トラブルの中には、本人として「騒音を出している」という自覚がないケースも少なくありません。そのためまずは入居者全員に対して注意喚起の文書を掲示するなどして、「もしかしてうるさかった？」というような気づきを促すことも効果的です。その段階で気づいて気をつけてくれれば悪化することは避けられることが多いです。

本人に直接連絡する

入居者全員に対する通知でも状況が改善しない場合、本人に対して直接連絡をする必要があります。騒音であることを指摘された本人は感情的になる可能性がありますので、具体的にいつ、どういった騒音がどう迷惑になっていたかの事実を整理したうえで連絡するとともに、伝え方についても十分に注意するようにしましょう。

入居者対応に強い管理会社の選び方

入居者対応は人間が相手ですので機械的におこなうことはできません。そのため管理会社選びを行うにあたっては騒音トラブルをはじめとしたトラブル対応の実績が豊富であることをチェックするようにしましょう。24時間体制でクレーム対応、入居者対応を行っている会社やトラブルに迅速に対応できる体制であれば比較的信頼できる場合が多いです。また、入居者対応の状況を適宜オーナーに連絡してくれることも重要です。

編集チームまとめ

賃貸不動産投資を行うにあたっては多くの方が管理会社に委託をします。不動産賃貸物件の管理を自らで行うとなると非常に大変ですし、騒音トラブルなどの対応は精神的にも疲弊してしまうでしょう。賃貸管理会社はそういった対応も含めていわゆる「プロ」ですので、経験豊富な管理会社に相談・依頼することをおすすめします。