分譲マンションの賃貸管理とは？

分譲マンションを所有しているものの、転勤や住み替えなどで「しばらく使わない部屋を貸し出したい」と考えるオーナーは少なくありません。ただし、分譲マンションは管理規約や住宅ローンの条件など、賃貸前に確認すべき点も多いです。

このページでは、分譲マンションの賃貸管理における基礎知識をまとめています。

まずはおさらい！分譲マンションの仕組み

管理組合で共用部分を管理

分譲マンションでは、エントランスや廊下、エレベーター、外壁、屋上などの共用部分を、区分所有者で構成される管理組合が管理します。清掃や点検、修繕計画の作成といった実務は管理会社へ委託されることが一般的ですが、最終的な意思決定や責任主体は管理組合にあるでしょう。

分譲マンションを賃貸に出した場合でも、管理費や修繕積立金の支払い義務はオーナーに残ります。また、管理規約によっては賃貸利用に制限が設けられていたり、事前の届出が必要だったりするケースもあるため、貸し出し前に規約内容を確認しておくことが重要です。

部屋の所有者が専有部分を管理

室内設備や内装などの専有部分については、部屋の所有者であるオーナーが管理責任を負います。設備の故障対応や原状回復、入居者との契約関係は、管理組合の業務範囲には含まれません。

分譲マンションを賃貸に出す場合、入居者募集や契約手続き、家賃管理、クレーム対応、退去時の精算などは、オーナー自身で対応するか、賃貸管理会社に委託する必要があります。建物全体の管理と賃貸経営の管理は役割が異なるため、その違いを理解したうえで管理体制を整えることが、トラブル防止につながります。

分譲マンションを賃貸に出す方法

賃貸可能か管理規約を確認する

分譲マンションを賃貸に出す際、最初に確認すべきなのが管理規約です。マンションによっては居住専用と定められており、第三者への賃貸が制限されている場合があります。また、賃貸自体は可能でも、管理組合や理事会への事前届出が必要なケースも少なくありません。

法人契約や同棲・シェアの可否など、細かな条件が使用細則に記載されていることもあるため、募集前に内容を把握しておくことが重要です。

住宅ローンの条件を確認する

住宅ローンを利用して購入した分譲マンションの場合、ローン契約の確認も欠かせません。多くの住宅ローンは「本人が居住すること」を前提に低金利で設定されています。そのため、第三者へ賃貸する際には金融機関への届出や、ローンの切り替えなどが必要になる場合があるでしょう。

また、無断で貸し出すと契約違反となる可能性があるため、事前に金融機関へ相談しておくと安心です。

仲介や管理を依頼する会社を選ぶ

分譲マンションでは、建物全体の管理は管理組合が行いますが、賃貸管理は別の業務です。募集・契約だけを依頼するのか、入居後の管理まで任せるのかを整理したうえで選びましょう。

分譲マンションの賃貸実績がある会社であれば、管理組合との調整にも慣れており進めやすくなります。

賃貸条件や契約形態を決める

管理会社と相談しながら、賃料や初期費用、契約期間を決めていきます。将来再び住む可能性がある場合は定期借家契約を選ぶことで、契約終了時に部屋を戻しやすくなるでしょう。一方、普通借家契約は入居希望者が集まりやすい点が特徴です。自身の将来計画と収支バランスを踏まえて選択することが大切です。

入居者募集・受け渡し

条件が整ったら募集を開始し、内覧対応や入居者審査を経て契約を行います。契約後は鍵の引き渡しや設備説明を行い、賃貸がスタートします。入居後のトラブル対応や修繕判断を管理会社に任せることで、オーナーの管理負担を大きく軽減できるでしょう。

分譲マンションを貸し出す前に要チェック！

再び住む可能性がないか要確認する

分譲マンションを賃貸に出す前に考えておきたいのが、「将来的に自分が住む可能性があるかどうか」です。一度貸し出すと、想定していたタイミングで必ず部屋を戻せるとは限りません。普通借家契約の場合、オーナー側の都合だけで解約することは難しく、住み替えや転勤終了時に困るケースもあります。

数年後に再入居の可能性がある場合は、契約形態を含めて慎重に判断する必要があるでしょう。

マンション管理組合の組合員は抜けられない

分譲マンションを賃貸に出しても、管理組合の組合員である立場は変わりません。管理費や修繕積立金の支払い義務は引き続きオーナーにあり、総会への参加や規約遵守も求められます。

入居者が管理規約を守らなかった場合、その責任を問われるのはオーナーです。賃貸に出すことで管理から完全に手が離れるわけではない点は、事前に理解しておかなければなりません。

管理コストで赤字にならないか

家賃収入があっても、必ずしも利益が出るとは限りません。管理費・修繕積立金・固定資産税・賃貸管理費・修繕費などを差し引くと、手元に残る金額が想定より少なくなるケースもあります。

特に築年数が進んだ物件では、突発的な修繕費が発生することもあるため、収支シミュレーションを行い、赤字にならないかを事前に確認するのが重要です。

分譲マンションを貸す前に、数字と将来を整理しよう

分譲マンションは「空いているから貸す」で判断すると、後から後悔しやすい資産です。管理規約やローン条件、管理コストを踏まえた収支シミュレーションを行い、将来の住み替え予定も含めて整理することが大切。無理なく黒字が見込めるなら、賃貸という選択は有効です。