不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」によると、目黒区の空室率は23区で二番目に高い28.2％となっています（※）。賃貸経営において空室が続くことは、家賃収入の減少に直結するため、大きな課題です。そこで本記事では、管理会社が提供する入居者募集や空室対策について解説し、信頼できる管理会社の選び方を紹介します。賃貸物件の収益を最大化するためのポイントを確認していきましょう。

管理会社に依頼できる
入居者募集・空室対策

管理会社は空室対策の専門家として、賃貸物件の魅力を引き出すさまざまな方法を提案してくれます。以下に、具体的なサービスとその特徴を紹介します。

適切な賃料設定

競合物件や市場の動向を調査し、ターゲット層に合った賃料を提案します。高すぎる賃料は空室を長引かせ、低すぎる賃料は収益を下げるため、適切な賃料設定は空室対策の基盤となります。

目黒区の平均的な賃料は、下記の表の通り。年々上昇傾向にあります。

駅から徒歩10分以内の賃貸物件

ワンルーム	7.4万円
1K	7.8万円
1DK	9.1万円
1LDK	28.74万円

駅から徒歩11分以上の賃貸物件

ワンルーム	6.5万円
1K	6.4万円
1DK	9.5万円
1LDK	17.3万円

ただし、目黒区といっても築年数などによって適正な価格設定は変わります。そのため、目黒区の家賃相場を含めたエリア特性を熟知した賃貸管理会社に相談することがおすすめです。

効果的な広告・マーケティング

管理会社は、物件情報を多くの人に届けるために以下のような手法を活用します。集客できる方法を幅広く持っている管理会社ほど、集客力は高いといえるでしょう。

• 不動産ポータルサイトの活用
  SUUMOやHOME’Sなどに掲載し、物件の魅力をアピールします。
• 写真撮影と動画作成
  プロによる高品質な写真や動画で物件の魅力を引き出します。
• SNSやチラシの活用
  地域に特化した情報発信を行い、ターゲット層にリーチします。

内覧のサポート

物件を実際に見てもらう内覧は、入居者を確保するために重要です。管理会社は以下のような工夫を行っています。

• オンライン内覧の導入
  遠方の入居希望者にも対応可能になります。
• 柔軟なスケジュール設定
  平日の日中だけではなく、夜間や週末の内覧対応を行い、希望者に合わせた対応が可能となります。
• 物件の魅力的な演出
  家具や小物を配置し、入居後の生活イメージを描きやすくします。

物件の改善提案

長期的な空室を防ぐため、物件の改善提案も管理会社の重要な役割です。例えば以下のような提案があります。

• リフォームやリノベーション
  古い設備の交換や間取り変更で物件価値を向上させます。
• バリューアップ工事
  防犯設備の強化やインターネット無料化で、入居者のニーズに応えます。
• ハウスクリーニング
  プロのクリーニングで第一印象を改善、物件の魅力をアップさせます。

契約条件の見直し

契約内容を柔軟に調整することで、入居希望者の幅を広げます。

• ペット可物件への変更
  ペットを飼いたい入居希望者へアピールできます。
• フリーレントの提供
  初期費用を抑えたい入居者にアピールできます。
• 短期契約プラン
  単身赴任者や学生など、特定のニーズがあります。

考えられる空室が埋まらない原因

需要(人気物件の条件)

周辺相場より狭くて収納が少なく、風通しや日当たりも弱い間取りは、内見時の第一印象で選ばれにくくなります。また、場所や設備に魅力が乏しい物件は候補から外され、空室期間が長引きがちです。競合が多いエリアほど、その差は顕著に表れます。

立地

駅から遠く坂道が多い、幹線道路沿いで騒音や排気ガスが気になる、コンビニやスーパーが近くにないといった立地条件は、利便性を重視する入居希望者から敬遠されます。特に共働き世帯には選ばれにくく、結果として空室リスクが高まります。

家賃設定

周辺の似た物件より家賃が高いのに、設備や広さ、築年数などで優位性がない場合、内見までは来ても最終候補から外される可能性が高くなります。フリーレントなどを加味しても総額で割高だと判断されれば、入居者は他の物件を選びます。

写真・印象の問題

暗くてブレた写真や、荷物が散らかったままの室内写真ばかりだと、検索画面で見た瞬間に「古そう」「狭そう」と誤解されてしまいます。清掃不足の共用部や汚れたポストまわりも、内見時の印象を下げる空室要因です。

仲介会社に案内されにくい理由

鍵の受け渡しが面倒で案内しづらい、申込書類が多く審査も厳しすぎる、広告料が極端に低いといった物件は、仲介会社から積極的に紹介されません。結果として内見数が伸びず、空室が長期化しやすくなります。

外国人・高齢者などターゲット変化

周辺で単身外国人や高齢者が増えているのに、入居条件が「外国人不可」「高齢者不可」のままで段差が多く手すりもない造りだと、実際の需要とミスマッチが起きます。ターゲット変更に対応しない物件は、空室が続きやすくなります。

頼りになる管理会社とは

効果的な空室対策を行うためには、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。以下のポイントを確認しましょう。

実績と評判

長年の運営経験があり、数多くの物件を管理してきた会社は、それだけ多くの問題を解決してきた実績があるため、安心して任せることができます。

また、実際に管理を依頼しているオーナーからの口コミや評判をチェックすることで、対応のスピードや質、入居率の高さなどを客観的に把握することができます。地域密着型の管理会社であれば、エリア特有の市場動向を熟知しており、的確なアドバイスが期待できる点もメリットの一つです。

サービス内容の充実度

入居者募集や家賃管理、トラブル対応、退去時の原状回復など、基本的な業務に加え、24時間365日の緊急対応やリフォーム提案、定期清掃などのオプションサービスが充実しているかもチェックするポイントです。

特に、空室対策に強い管理会社は、適切な賃料設定や広告戦略を駆使し、早期に入居者を確保する力があります。また、家賃保証制度を導入している管理会社であれば、滞納リスクを回避し、オーナーの安定した収益確保をサポートしてくれます。

コミュニケーション力

管理会社とのスムーズなコミュニケーションが欠かせません。管理会社とのやり取りがスムーズでなければ、空室対策の遅れや入居者対応の不備、家賃滞納リスクの増加など、さまざまな問題が発生する可能性があります。

そのため、レスポンスの速さ、情報共有の適切さ、オーナーの要望をしっかりと受け止める姿勢が求められます。

管理会社の空室対策を知るための質問リスト

「同じ間取り・同じ築年数の成約事例を教えてください」

同じ間取り・同じ築年数の成約事例を聞くことで、その管理会社がどれだけ相場観を持ち、かつデータに基づいて客観的に提案しているかを確認できます。具体的な家賃や募集期間、成約までに行った改善内容、広告の出し方まで説明できる会社ほど、再現性のあるノウハウを持っていると考えてよいでしょう。

「どの改善が最も効果が出ますか?」

提案されたいくつかの改善案のうち「どの改善が最も効果が出ますか」と聞くことで、その会社が優先順位をどう考えているかが見えてきます。費用対効果の高い施策から順に説明してくれるか、根拠となる事例や数字を示せるかがチェックポイントです。業者間の回答内容を比較すれば、同種の案件での経験値や現場感覚の違いが浮き彫りになることから、各社の管理力の差を見極めやすくなります。

「この物件の反響状況をどう分析していますか?」

「この物件の反響状況をどう分析していますか」と尋ねると、単に問い合わせ件数を報告するだけか、ポータルサイトごとの閲覧数や問合せ率、内見から申込までの歩留まりなどを踏まえて説明できるかが分かります。数字をもとに課題と打ち手を語れる会社ほど、空室対策の実行力が高いと考えられ、任せた後の安心感も変わってきます。

「仲介会社への営業は具体的にどうやっていますか?」

「仲介会社への営業は具体的にどうやっていますか」と聞くと、管理会社がどれだけ積極的に動いているかを確認できます。足を運んでの訪問営業があるか、メールや図面配布で新着情報をこまめに届けているか、反響の多い仲介会社を重点的に回っているかなど、具体的な行動と頻度を答えられる会社ほど信頼できると考えてよいでしょう。

「このエリアで人気の設備はありますか?」

「このエリアで人気の設備はありますか」と尋ねると、管理会社が地域の入居ニーズをどこまで把握しているかが見えてきます。宅配ボックスやインターネット無料、独立洗面台など、ターゲット別に具体的な設備を挙げられるかどうかがポイントです。複数社の回答を比べれば、それぞれの提案の幅や実績の差が見えてくるため、依頼する会社を選ぶ際の有効な判断材料になります。

当サイトでは、管理会社の変更を検討している方のために、入居者へのアナウンスや保証会社の引継ぎを含め、現管理会社との引継ぎを任せられる賃貸管理会社を厳選して紹介しています。現在の管理会社が信頼できないと考えている方はぜひ参考にしてください。

【課題別】
目黒の賃貸管理会社
おすすめ3選

編集チームまとめ

空室対策は賃貸経営における大きな課題ですが、管理会社の適切なサポートを受けることで解決が可能です。適切な賃料設定や効果的な広告、物件の改善提案など、多角的なアプローチが空室を埋める鍵となります。また、信頼できる管理会社を選ぶことも重要です。本記事のポイントを参考に、収益性の高い賃貸経営を実現してみてはいかがでしょうか。