賃貸管理会社の管理移管とは？

不動産賃貸経営においてオペレーションを外注する賃貸管理の委託。いい管理業者に委託できると効率的な賃貸経営を実現できると思いますが、中には相性の悪さもあってうまくいかないようなケースも少なくないでしょう。そんなときに検討したい賃貸管理会社の「管理移管」について、その詳細や注意点・準備すべきことなどを解説していきます。

管理移管とは？

賃貸管理会社における「管理移管」とは、賃貸の管理業務を委託している今の管理会社から他の管理会社にその管理業務の委託を移行させることをいいます。集客が思うようにいかない、クレーム対応がずさんで入居者が退去してしまった、管理料が安いと思ったら高額の工事費を請求された･･･など、さまざまな理由から管理移管を検討するオーナーがいらっしゃいます。賃貸管理の委託は契約である以上、その契約内容に基づく契約解除が可能ですので、必要に応じて管理移管を検討してみてはいかがでしょうか。

管理移管を検討する際の注意点

サブリース契約を結んでいるか

空室リスクをケアしたいオーナーは、賃貸管理会社とサブリース契約を結ぶことがあります。しかし注意すべきは契約内容であり、サブリース契約の場合は「正当な理由なくオーナー側から契約解除ができない」「解約時に賃料6か月相当の違約金を支払わなければならない」などといった条項が定められるケースが少なくありませんので、しっかり事前に確認しておきましょう。なお、サブリース契約を終了させる方法については以下の関連ページをご覧ください。

サブリースの管理会社は変更できる？

管理料が驚くほど安い

賃貸管理を委託する業者選びの際、管理料がいくらかかるかも重要な判断材料となるでしょう。シミュレーションではその管理料の安さに魅力を感じていたとしても、原状回復工事の工事費が異常に高くなるなどそれ以外の名目で費用や料金を徴収されてしまうケースも少なくありません。非常に難しくはありますが、管理料が安い場合には「この業者はどこで儲けを出しているのか？」をきちんと納得いくまで確認するようにしましょう。

管理がずさん

管理料も安くそれ以外で高額な費用を支払う必要がない管理会社であったとしても、そのサービスレベルが低ければ話になりません。入居者に対するトラブルやクレームの対応がずさんになった結果入居者が出て行ってしまうなんていうケースも決して少なくありません。合理化とコストダウンに注力した結果必要な対応が疎かになってしまっていては意味がありません。管理会社の対応がずさんで入居者が減ってしまっては元も子もありませんので、業者の口コミや評判も確認するようにしましょう。

入居が決まらない

不動産投資は入居率を高めなければ収益が上がりません。しかし中には「入居者募集も管理会社に依頼しているが、いつまで経っても空室が埋まらない」なんていうケースもあります。管理会社に確認をしても「問い合わせはある」という回答があるものの入居が決まらないような場合、その管理会社が高い利益が期待できる他の賃貸物件の対応を優先しており、自分の管理委託をしている物件を後回しにされている可能性があります。

当サイトでは、管理会社の変更を検討している方のために、入居者へのアナウンスや保証会社の引継ぎを含め、現管理会社との引継ぎを任せられる賃貸管理会社を厳選して紹介しています。なかなか入居が決まらない、サポートが遅いなどの理由により、管理会社の変更を検討している方はぜひ参考にしてください。

【課題別】
目黒の賃貸管理会社
おすすめ3選

管理移管に向けて準備すること

現管理会社の問題点の整理

管理移管をするかどうか判断するにあたっては、現状依頼している管理会社にどういった問題点があるかをきちんと整理し、自分の中で外せない点を明確化する必要があります。中でも空室が多いという点は賃貸経営の根幹に関わりますので、特に意識するようにしましょう。管理移管先に関してはこういった問題点をクリアできる管理会社を選ぶ必要があります。ただしすべてのニーズを完全にクリアすることは難しいため、自分の中で優先順位をつけるようにしましょう。

新しい管理会社を選らぶ

管理移管先の管理会社選びを行うにあたっては、銀行などの紹介を受ける・不動産情報サイトで資料請求をする・DMやチラシから問い合わせる・インターネット検索をするなどといった方法があります。中でも銀行などからの紹介が最も悪徳業者に出会いづらいといえますが、インターネットやチラシ・DMなどから情報を得て問い合わせる際には管理戸数や入居率の実績がどうか、口コミ・評判などをみて信頼できる会社と判断できるかどうかを確認するようにしましょう。

管理移管のタイミング

不動産業界にも繁忙期が存在します。具体的には引っ越しシーズンである1月から3月や9月から10月がこれに該当しますので、賃貸管理会社がバタバタしているこの時期を外すことをおすすめします。繁忙期が終わる4月、もしくは11月ごろから賃貸管理会社への解約通知を行うなどし、ゆとりあるスケジュールで進めていくとよいでしょう。

編集チームまとめ

不動産投資でしっかりと利益を上げるためには、パートナーとなる賃貸管理会社選びを成功させなければいけません。この管理会社選びに失敗すると今よりも状況が悪くなってしまい、利益を上げるどころか赤字が続いてしまい本末転倒な結果になりかねません。

このサイトでは他にも賃貸管理会社選びに関するさまざまなコンテンツを制作し、よくあるトラブル・対策法について紹介・解説していますので、ぜひ管理会社選びの参考にしてください。

賃貸管理会社変更のトラブルを防ぐ方法