空室保証は必要？

賃貸管理会社選びを行っていると「空室保証」という言葉を目にする機会があるのではないでしょうか。このページでは「空室保証」とはどういうものなのか？また、オーナーにとってどういうメリットがあるのかなどについて紹介・解説します。賃貸会社選びにお困りの方はぜひチェックして参考にしてください。

空室保証とは？

空室保証とは、賃貸経営のリスクを軽減するための仕組みであり、オーナーが保証会社と空室保証の契約を結ぶことによって利用できます。家賃の収入が満室時より一定以下に下がった場合に差額を補填してもらえるサービスとなっており、オーナーの毎月における収入が一定水準を下回らないようにするためのリスクヘッジとして利用されます。

空室保証の仕組み

空室保証の仕組みとしては、オーナーが保証会社と締結した保証契約に基づき毎月一定の保証料を支払います。すると万が一空室が増えてしまい家賃収入が落ち込んだとしても一定金額を保証会社から受領できるようになっており、毎月の収入を安定させられるようになっています。一般的には満室時の80～90%程度まで保証される設定・契約が多くなっており、全額の保証は受けられません。

空室の原因

賃貸物件が空室になる原因にはさまざまなものがありますが、周囲に同じような条件の物件があるなど競合の影響も大きいのではないでしょうか。さらにそちらの物件の方が賃料が安い・立地が魅力的などといった差別化要因があるとより一層厳しい競争環境になってしまうでしょう。改装された物件やセキュリティ性の高い物件なども魅力的であり人気が高くなっています。

サブリースとはちがう？

サブリースはいわゆる「一括借り上げ」です。空室保証の場合には満室時には満室分の収入が・空室時には保証の範囲内で最低金額の収入が得られますが、サブリースは空室の有無に関わらず物件を一括で借り上げてもらうため、オーナーから見ると上振れも下振れもなく安定した収入が見込めます。

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空室保証のメリット

前述の通り、サブリースの場合には上振れも下振れもないことからリスクがない分、リターンも見込めません。一方で空室保証を利用する場合には稼働率が100%を維持できれば満額の家賃収入がありますので、高い利益率が期待できます。また、下振れ時にも最低限の家賃収入保証が見込めるため、比較的低いリスクで高めのリターンが期待できるといえるでしょう。最低限の収入が保証されるという性質上、もし金融機関などから融資を受けて不動産運営を行う場合にはプラスの評価となる可能性もあります。

空室保証のデメリット

空室保証のデメリットとしては保証料の支払いが発生する点があります。仮に満室状態を維持できた場合、保証を受けることなく保証料だけを支払続けることになりますので支払った保証料が無駄になってしまいます。また、家賃全額が保証されるわけではないため、あくまでも最低限の保証が受けられるという性質上、入居者集めには尽力する必要があります。また、物件管理までをやってくれるわけではありませんので、自分たちで物件管理を行う、もしくは他の管理会社に管理委託を行う必要があります。

編集チームまとめ

賃貸不動産の運営は投資である以上、一定のリスクが伴います。そのリスクをある程度ケアするために空室保証をはじめとしたさまざまな制度や仕組みが存在しますので、これらをいかにうまく活用できるかが成功するための秘訣となるでしょう。不動産会社・管理会社は専門的な知見やノウハウを持っていますので、外部への委託も検討してみてはいかがでしょうか。

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